福州世茂璀璨天城價格(福州市世茂璀璨天城)

2023-03-20 11:40:04 福州便民網(wǎng)

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福州保利招商和越楓樺哪幢樓好

繼續(xù)樓盤分析，去年連潘舊改，渠城新村隨后出現(xiàn)維權，不過半年不到，這個項目已經完成從拆遷到土拍，目前樓盤也已經發(fā)布，取名保利招商和樾風華，搜索地圖渠城新村，已經成為歷史。

以前市場覺得福州拆遷速度緩慢，而這個項目給出了最快的響應，不用一年，一個舊房就能變成預售新盤，下面就來聊聊這個項目。

樓盤規(guī)劃

保利招商和樾風華：備案名（榕海公館），地處：福馬路南側，五里亭地鐵站邊。

項目占地37畝，規(guī)劃9棟住宅，其中有6棟18F小高層、3棟26-27F高層，總戶數(shù)548戶，主推105、107、128、143的2T2產品。

土拍情況

2021年12月1日，保利以底價14.47億競得福宗地2021-59號，樓面地價20551元/㎡，商品房指導均價35000元/㎡，土地面積：37.72畝，容積率：2.8，建筑限高：100米。

分析：去年最后一場土拍，保利底價拿下了連潘舊改純商地塊，當天隔壁的58號純商出現(xiàn)流拍，后續(xù)傳出是因為地塊原因，不管實際如何，從那一次開始，福州的土拍已經全面遇冷。

項目由保利拿下，與板塊不少項目一樣，拉來了招商聯(lián)合開發(fā)，可以說也給了一定保障。

對于地塊而言，與南側桂語映月B區(qū)非常類似，地塊體量不大，地形方正，開發(fā)難度不大。

不過地塊指標較高，容積率高達2.8，以為會定位類似望云那樣的連廊高層，沒想到項目居然設計成了全部2T2板樓，而且6棟還只有18層54米的高度，對于這個設計下面再聊。

從地塊規(guī)劃來看，純住宅項目，位于連潘，緊鄰地鐵口，板塊目前在售新盤較多，項目樓面價2W，指導價3.5W，沒有精裝要求，從目前整體定位來說，在區(qū)域里面有一定優(yōu)勢。

項目規(guī)劃

從目前樓盤規(guī)劃圖來看，設計4橫3縱，其中18層住宅采用兩棟聯(lián)體樓，項目的容積率2.8，從設計來看，也是直接做滿。

作為對比，目前區(qū)域有兩個典型項目：

1、位于紅光村的建發(fā)美的君蘭和鳴，地塊面積58畝，容積率2.195。

2、位于南側的綠城美的桂語映月，地塊面積76畝，容積率2.5。

從三個的指標對比來看，君蘭和鳴設計成11棟18層住宅，桂語映月B區(qū)設計成了3棟16層住宅，6棟25層住宅。

而對比該盤37畝，設計3棟27層左右住宅，6棟18層住宅，為此產生了一個疑問，這樣的設計，樓間距到底多少？

查看樓棟圖，感覺整個樓間距都不錯，不過從地圖查看，地塊進深160米左右，扣除南北樓棟需要預留部分空間外15米左右，按每棟樓棟11米進深計算，大概每個間距在33米左右，(160-15-11*4)/3=33。

對于這個樓間距數(shù)據(jù)，最需要注意的是北側的1、2號樓，因為南端樓棟高度是78米，同時中間還有一棟3號樓。

當然實際計算肯定有出入，不過項目在高容積率地塊，通過高低配設計+聯(lián)體樓，做出這樣的設計，按目前的定位來說算是最貼合板塊的。

對比君蘭和鳴剛改產品放在紅光村，桂語映月改善產品放在連潘，項目結合兩者，把剛改產品放在了連潘，同時地塊沒有精裝要求，預計是整個東區(qū)目前最貼合客源的項目。

當然按目前的效果圖來看，肯定存在較大視覺誤差，建議有意向的購房者，可以結合沙盤+實地評估看看。

戶型情況

105，107平米：三房兩廳兩衛(wèi)，2T2設計，包心設計，沒有過多空間浪費同時搭配寬陽臺，不過這樣的面積段做2T2，實際公攤預計不低。

主要硬傷在于客衛(wèi)對著餐廳，三房的整體空間都比較一般，同時客廳兩面墻都是臥室入戶門，加上朝南次臥還貼著電梯，可以說這個面積段的2T2有自己的稀缺，不過缺點也必將明顯。

從布局來看，這個戶型位于社區(qū)北側，緊靠地鐵站，存在一定噪音和人流影響，同時南側是高層住宅，采光也有一定影響，可以說社區(qū)剛需產品承受了不少不利因素。

128平米：四房兩廳兩衛(wèi)，大面寬設計，四開間朝南，比較主流的布局，獨立客餐廳，臥室也預留了一點空間，主要缺點硬說可能是2T2共用，無法享受獨立的電梯廳贈送等，這也是項目的主力戶型，位于社區(qū)南側。

143平米：四房兩廳兩衛(wèi)，大面寬設計，四開間朝南，同樣是主流布局，亮點在客餐廳，南北通透，同時做了較大面寬設計，空間感不錯，不過從戶型來看，預計客廳進深偏短，左側又是臥室入戶門，這個戶型位于社區(qū)的三棟27層左右高層住宅，預計公攤也不低。

區(qū)位分析

項目位于五里亭，優(yōu)勢在于北側即地鐵2號線，可以說純正地鐵盤，當然一路之隔，就是腫瘤醫(yī)院，存在一定影響，加上北側福馬路，也存在一定噪音影響，最近樓盤東側，即中海金璽公館北側存在廟宇風波，多少也存在一定影響。

同時社區(qū)南側，綠城桂語映月是25F樓棟，靠南側的樓棟需要注意采光，目前連潘基本以次新盤為主，城市界面也改善，板塊沒有過多配套，不過周邊的世歐廣場、泰禾廣場，都不算非常遠。總的來說，區(qū)位中規(guī)中矩。

價格分析

雖然項目還沒蓄客上市，不過土拍也給出指導價3.5W，按目前東區(qū)購買力來看，預計也不會采取精裝溢價，對比周邊看看：

1、桂語映月：純商盤，帶少量公租房，精裝均價4W（靠廟樓棟均價3.6W）

2、融僑望云：帶一棟公租房，高層精裝3.6W

3、首開香悅：帶一棟公租房，毛坯均價3.2W

4、中海晉安湖叁號院：小地塊，精裝3.66W

5、龍湖天璞：已清盤，帶一棟安商房，備案價3.3W

6、世茂璀璨天城北區(qū)：次新房，帶一棟安置房，均價3.2W

分析：對于東區(qū)參考項目較多，目前融僑望云，龍湖天璞都做到清盤，從定位來說，天璞部分樓棟也是2T2定位，產品面積段也比較相近，不過天璞是安商房，加上地塊不規(guī)整，價格也低了2K，對比而言，項目優(yōu)勢相對更明顯。

目前區(qū)域在售的新盤，君蘭和鳴精裝價格3.4W，雖然產品定位接近，還有精裝，不過區(qū)位差異較大。

桂語映月，近期靠廟樓棟的精裝均價3.6W，對比而言不算夸張，不過項目門檻太高，區(qū)位做改善吸引力并不太高。

目前在售的競品也不少，比如晉安湖叁號院，精裝3.66W已經備案，保利自身的保利云上，主打雙地鐵前嶼站，指導價3.2W，還有首開香悅3.2W在售，加上還有存量的幾個安商房。

項目對比來說，在一系列項目里面，產品定位還是有優(yōu)勢，特別對于剛改購房者，地鐵的優(yōu)勢還是比較明顯，當然目前東區(qū)的在售項目過多，預計后續(xù)隨著庫存和競爭加劇，價格不排除還會走低。

樓盤總結

項目位于五里亭，優(yōu)勢在于純商定位，純地鐵盤，住宅采用2T2板樓，居住體驗較高，戶型布局也貼合主流，兩大央企聯(lián)合開發(fā)，也有一定保障。劣勢在于部分樓棟的采光，噪音等影響需要注意，板塊自身配套一般，還存在腫瘤醫(yī)院影響，同時目前庫存較大，上市壓力不低。

對于東區(qū)的購房者，如之前分析過，今年剛改的項目非常多，對比前兩年，區(qū)域改善+安商的兩頭走勢，今年樓市變成了橄欖型。

肉眼可見的剛改新盤扎堆，不少還是純商，而且基本都有地鐵加持，戶型布局也很主流，可以慢慢比價，慢慢選。

世茂璀璨天城目前什么情況？

世茂璀璨天城位于渝北汽博城，汽博城是兩江發(fā)展的重點區(qū)域，制造業(yè)在汽博城是非常成熟的，周邊的洋房別墅其實比較多，生活品質這一塊是很有保障的，周圍的大型商圈有新世紀百貨、西部奧特萊斯、重慶普泰廣場等等可以滿足需求，交通也非常方便。世茂璀璨天城具體地址是在渝北區(qū)金石大道333號（輕軌10號線三亞灣輕軌站出口600米處），距離汽博可能開車10分左右，距離輕軌10號線三亞灣站600米、輕軌9號線石盤河站也正在建中，可能明年通，開通后距離觀音橋6個站，目前離汽博商圈3公里，一個站左右，距離北站兩個輕軌站，距離江北機場四個站，所以交通是十分方便的。這個小區(qū)的話是自帶幼兒園的，開發(fā)商也會自建小學，金石小學，這個是開發(fā)商自建，政府引進的公立小學，附近還有兩江中學，教學這一塊是沒問題的。其實汽博樓盤很少，二手房的話價格是很高的，新房二手房價格都是1.8萬以上了，由于他們是2004年拿的地，所以價格便宜，性價比是很高的，他們目前這一期是6月20日開盤，在售的是高層和層，是27和28號樓，面積的話有套內72、73、84和建面137的，72的三室兩廳一衛(wèi)的，73的是四室兩廳一衛(wèi)的，83的是三室一廳一衛(wèi)的，還有建面137平是四室兩廳兩衛(wèi)的，他們均價都是15000左右，總價在110萬-160萬。