世茂璀璨天城目前什么情況？
世茂璀璨天城位于渝北汽博城，汽博城是兩江發展的重點區域，制造業在汽博城是非常成熟的，周邊的洋房別墅其實比較多，生活品質這一塊是很有保障的，周圍的大型商圈有新世紀百貨、西部奧特萊斯、重慶普泰廣場等等可以滿足需求，交通也非常方便。世茂璀璨天城具體地址是在渝北區金石大道333號（輕軌10號線三亞灣輕軌站出口600米處），距離汽博可能開車10分左右，距離輕軌10號線三亞灣站600米、輕軌9號線石盤河站也正在建中，可能明年通，開通后距離觀音橋6個站，目前離汽博商圈3公里，一個站左右，距離北站兩個輕軌站，距離江北機場四個站，所以交通是十分方便的。這個小區的話是自帶幼兒園的，開發商也會自建小學，金石小學，這個是開發商自建，政府引進的公立小學，附近還有兩江中學，教學這一塊是沒問題的。其實汽博樓盤很少，二手房的話價格是很高的，新房二手房價格都是1.8萬以上了，由于他們是2004年拿的地，所以價格便宜，性價比是很高的，他們目前這一期是6月20日開盤，在售的是高層和層，是27和28號樓，面積的話有套內72、73、84和建面137的，72的三室兩廳一衛的，73的是四室兩廳一衛的，83的是三室一廳一衛的，還有建面137平是四室兩廳兩衛的，他們均價都是15000左右，總價在110萬-160萬。
世茂璀璨天城的具體情況？
面積：72-82平米
樓層：29層 3梯8戶
預計單價：15000-16000左右
物管：3元（世茂自己的物業）
容積率：2.5
結房時間：2020年12月
世茂璀璨天城位于江北區金石大道333號（ 輕軌10號線三亞灣輕軌站出口800米處；
區域優勢：石盤河商務區：
【項目優勢】
1、位置：項目靠近汽博中心，經過不斷發展汽博板塊已經基本成型。
2、交通：臨近輕軌 9、10號線換乘點，三橫三縱立體交通網絡，629、603、642號公交車，出行便利。
3、教育：項目配套兩所公立幼兒園、以及渝北區農業園區實驗小學和兩江中學
4、商業：周邊有綜合商場麥宜奧商圈、融創金貿時代商業忠心、奧園商業街、愛琴海購物中心、三亞灣綜合水產市場等，能滿足業主大型購物需求
固安世茂璀璨天城房價多少錢？
固安世茂璀璨天城高層房價8600元左右，社區內部打造高層、疊拼別墅、中式合院多樣化產品，
8大互動式主題景觀園林，呈現75萬方逸景墅境，
獨有的璀璨八景綠野仙蹤主題樂園、體育公園、寵物樂園、陽光草坪，
老年活動花園、鄰里活動花園，兒童樂園，全齡運動場地，詮釋生活的璀璨。
樓盤值不值這個價位，可以參考固安世茂璀璨天城房價走勢圖來分析一下。
點擊查看：固安世茂璀璨天城房價走勢圖
福州保利招商和越楓樺哪幢樓好
繼續樓盤分析，去年連潘舊改，渠城新村隨后出現維權，不過半年不到，這個項目已經完成從拆遷到土拍，目前樓盤也已經發布，取名保利招商和樾風華，搜索地圖渠城新村，已經成為歷史。
以前市場覺得福州拆遷速度緩慢，而這個項目給出了最快的響應，不用一年，一個舊房就能變成預售新盤，下面就來聊聊這個項目。
樓盤規劃
保利招商和樾風華：備案名（榕海公館），地處：福馬路南側，五里亭地鐵站邊。
項目占地37畝，規劃9棟住宅，其中有6棟18F小高層、3棟26-27F高層，總戶數548戶，主推105、107、128、143的2T2產品。
土拍情況
2021年12月1日，保利以底價14.47億競得福宗地2021-59號，樓面地價20551元/㎡，商品房指導均價35000元/㎡，土地面積：37.72畝，容積率：2.8，建筑限高：100米。
分析：去年最后一場土拍，保利底價拿下了連潘舊改純商地塊，當天隔壁的58號純商出現流拍，后續傳出是因為地塊原因，不管實際如何，從那一次開始，福州的土拍已經全面遇冷。
項目由保利拿下，與板塊不少項目一樣，拉來了招商聯合開發，可以說也給了一定保障。
對于地塊而言，與南側桂語映月B區非常類似，地塊體量不大，地形方正，開發難度不大。
不過地塊指標較高，容積率高達2.8，以為會定位類似望云那樣的連廊高層，沒想到項目居然設計成了全部2T2板樓，而且6棟還只有18層54米的高度，對于這個設計下面再聊。
從地塊規劃來看，純住宅項目，位于連潘，緊鄰地鐵口，板塊目前在售新盤較多，項目樓面價2W，指導價3.5W，沒有精裝要求，從目前整體定位來說，在區域里面有一定優勢。
項目規劃
從目前樓盤規劃圖來看，設計4橫3縱，其中18層住宅采用兩棟聯體樓，項目的容積率2.8，從設計來看，也是直接做滿。
作為對比，目前區域有兩個典型項目：
1、位于紅光村的建發美的君蘭和鳴，地塊面積58畝，容積率2.195。
2、位于南側的綠城美的桂語映月，地塊面積76畝，容積率2.5。
從三個的指標對比來看，君蘭和鳴設計成11棟18層住宅，桂語映月B區設計成了3棟16層住宅，6棟25層住宅。
而對比該盤37畝，設計3棟27層左右住宅，6棟18層住宅，為此產生了一個疑問，這樣的設計，樓間距到底多少？
查看樓棟圖，感覺整個樓間距都不錯，不過從地圖查看，地塊進深160米左右，扣除南北樓棟需要預留部分空間外15米左右，按每棟樓棟11米進深計算，大概每個間距在33米左右，(160-15-11*4)/3=33。
對于這個樓間距數據，最需要注意的是北側的1、2號樓，因為南端樓棟高度是78米，同時中間還有一棟3號樓。
當然實際計算肯定有出入，不過項目在高容積率地塊，通過高低配設計+聯體樓，做出這樣的設計，按目前的定位來說算是最貼合板塊的。
對比君蘭和鳴剛改產品放在紅光村，桂語映月改善產品放在連潘，項目結合兩者，把剛改產品放在了連潘，同時地塊沒有精裝要求，預計是整個東區目前最貼合客源的項目。
當然按目前的效果圖來看，肯定存在較大視覺誤差，建議有意向的購房者，可以結合沙盤+實地評估看看。
戶型情況
105，107平米：三房兩廳兩衛，2T2設計，包心設計，沒有過多空間浪費同時搭配寬陽臺，不過這樣的面積段做2T2，實際公攤預計不低。
主要硬傷在于客衛對著餐廳，三房的整體空間都比較一般，同時客廳兩面墻都是臥室入戶門，加上朝南次臥還貼著電梯，可以說這個面積段的2T2有自己的稀缺，不過缺點也必將明顯。
從布局來看，這個戶型位于社區北側，緊靠地鐵站，存在一定噪音和人流影響，同時南側是高層住宅，采光也有一定影響，可以說社區剛需產品承受了不少不利因素。
128平米：四房兩廳兩衛，大面寬設計，四開間朝南，比較主流的布局，獨立客餐廳，臥室也預留了一點空間，主要缺點硬說可能是2T2共用，無法享受獨立的電梯廳贈送等，這也是項目的主力戶型，位于社區南側。
143平米：四房兩廳兩衛，大面寬設計，四開間朝南，同樣是主流布局，亮點在客餐廳，南北通透，同時做了較大面寬設計，空間感不錯，不過從戶型來看，預計客廳進深偏短，左側又是臥室入戶門，這個戶型位于社區的三棟27層左右高層住宅，預計公攤也不低。
區位分析
項目位于五里亭，優勢在于北側即地鐵2號線，可以說純正地鐵盤，當然一路之隔，就是腫瘤醫院，存在一定影響，加上北側福馬路，也存在一定噪音影響，最近樓盤東側，即中海金璽公館北側存在廟宇風波，多少也存在一定影響。
同時社區南側，綠城桂語映月是25F樓棟，靠南側的樓棟需要注意采光，目前連潘基本以次新盤為主，城市界面也改善，板塊沒有過多配套，不過周邊的世歐廣場、泰禾廣場，都不算非常遠。總的來說，區位中規中矩。
價格分析
雖然項目還沒蓄客上市，不過土拍也給出指導價3.5W，按目前東區購買力來看，預計也不會采取精裝溢價，對比周邊看看：
1、桂語映月：純商盤，帶少量公租房，精裝均價4W（靠廟樓棟均價3.6W）
2、融僑望云：帶一棟公租房，高層精裝3.6W
3、首開香悅：帶一棟公租房，毛坯均價3.2W
4、中海晉安湖叁號院：小地塊，精裝3.66W
5、龍湖天璞：已清盤，帶一棟安商房，備案價3.3W
6、世茂璀璨天城北區：次新房，帶一棟安置房，均價3.2W
分析：對于東區參考項目較多，目前融僑望云，龍湖天璞都做到清盤，從定位來說，天璞部分樓棟也是2T2定位，產品面積段也比較相近，不過天璞是安商房，加上地塊不規整，價格也低了2K，對比而言，項目優勢相對更明顯。
目前區域在售的新盤，君蘭和鳴精裝價格3.4W，雖然產品定位接近，還有精裝，不過區位差異較大。
桂語映月，近期靠廟樓棟的精裝均價3.6W，對比而言不算夸張，不過項目門檻太高，區位做改善吸引力并不太高。
目前在售的競品也不少，比如晉安湖叁號院，精裝3.66W已經備案，保利自身的保利云上，主打雙地鐵前嶼站，指導價3.2W，還有首開香悅3.2W在售，加上還有存量的幾個安商房。
項目對比來說，在一系列項目里面，產品定位還是有優勢，特別對于剛改購房者，地鐵的優勢還是比較明顯，當然目前東區的在售項目過多，預計后續隨著庫存和競爭加劇，價格不排除還會走低。
樓盤總結
項目位于五里亭，優勢在于純商定位，純地鐵盤，住宅采用2T2板樓，居住體驗較高，戶型布局也貼合主流，兩大央企聯合開發，也有一定保障。劣勢在于部分樓棟的采光，噪音等影響需要注意，板塊自身配套一般，還存在腫瘤醫院影響，同時目前庫存較大，上市壓力不低。
對于東區的購房者，如之前分析過，今年剛改的項目非常多，對比前兩年，區域改善+安商的兩頭走勢，今年樓市變成了橄欖型。
肉眼可見的剛改新盤扎堆，不少還是純商，而且基本都有地鐵加持，戶型布局也很主流，可以慢慢比價，慢慢選。
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