2021年3月，被某開(kāi)發(fā)商發(fā)布的“業(yè)主終身免收物業(yè)費(fèi)”廣告吸引，小陳與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房銷(xiāo)售合同》。開(kāi)發(fā)商還向業(yè)主出具了“終身免收物業(yè)費(fèi)”的承諾書(shū)，同意“在我公司聘請(qǐng)的物業(yè)公司服務(wù)社區(qū)期間，免收物業(yè)費(fèi)”。2022年3月，原物業(yè)管理公司退出，業(yè)主委員會(huì)引入新的物業(yè)管理公司。新物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主是否應(yīng)該支付?
□解析
北京德恒(福州)律師事務(wù)所邱振文律師:開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)公司具有獨(dú)立的法人資格，是不同的法律關(guān)系主體。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，物業(yè)公司之間的關(guān)系是物業(yè)服務(wù)合同，屬于不同的民事法律關(guān)系。
因此，如果開(kāi)發(fā)商事先與物業(yè)公司達(dá)成了合同協(xié)議，或者承諾得到物業(yè)公司的認(rèn)可，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)終身免收物業(yè)費(fèi)的承諾和宣傳對(duì)物業(yè)公司是有效的。否則，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)公司的承諾無(wú)效，業(yè)主應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)。
基于此，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
□法律
中華人民共和國(guó)民法典第一百七十一條第一款行為人無(wú)代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后繼續(xù)實(shí)施代理行為的，未經(jīng)被代理人批準(zhǔn)，該行為對(duì)被代理人不發(fā)生效力。（記者葉志勤）
